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北京城建向子公司增資8.7億 項目樓面價高過限售價
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面粉貴過面包的北京土地市場，聯合體拿地、拿地後引進股東合作開發成瞭開發商的共性選擇。
近日，北京產權交易所一則掛牌增資信息顯示，北京城志置業有限公司(以下簡稱“城志置業”)擬募集資金不低於4.41億元，引進的新股東對應持股比例為49%。《中國經營報》記者註意到，城志置業為北京城建投資發展股份有限公司(600266.SH，以下簡稱“北京城建”)的全資孫公司，旗下擁有北京朝陽區管莊鄉塔營村“1208-605地塊F1住宅混合公建用地”(以下簡稱“管莊項目”)。
亞豪機構市場總監郭毅接受記者采訪時認為，管莊項目就區域位置和地塊本身而言，“條件不錯，市場前景可期”；但由於該地塊樓面價已高於限售價，要盈利需要在產品創新上下功夫，“我覺得北京城建引入第三方可能是想在項目規劃設計的角度上能有一些更新的想法，讓這個項目產出的價值能夠更高，增加利潤。”
記者就此次向城志置業增資相關問題多次聯系北京城建采訪，但截至發稿，未收到任何回復。
樓面價高過限售價
據瞭解，此次增資方案為，北京城建同意對城志置業進行增資，將註冊資本由3000萬元增加至9億元，其中北京城建全資子公司北京世紀鴻城置業有限公司出資4.59億元，占增資後51%股權。募集資金額度不低於4.41億元，對應的新引進股東占增資後49%股權，需一次性以貨幣形式進行出資。
對意向投資方的要求包括，具有境內房地產一級開發資質、註冊資本不低於10億元、最新一期經審計凈資產不低於10億元且不接受聯合體投資，保證金為1.32億元。
城志置業旗下管莊項目地塊由北京城建在2017年4月25日以32.6億元競得。該地塊位於朝陽區管莊鄉塔營村，當時吸引瞭北京城建、遠洋地產、富力地產、中糧天恒旭輝聯合體等多傢開發商，最終經過55輪舉牌，被北京城建收入囊中，溢價率55.24%。
探望新生兒禮物
北京城建的拿地公告顯示，管莊項目建設用地面積60374.363平方米，規劃地上建築面積控制在102636平方米，其中住宅規劃建築面積71845.2平方米，將全部建成自住型商品房。
值得一提的是，管莊項目拿地樓面價約31763元/平方米，而住宅部分限售價是2.9萬元/平方米(含全部裝修費用)，樓面價已經超出限售價。也有業內人士指出，該地塊除住宅部分外，還有30790平方米規劃為商業，不在限價范圍內，“規劃中的車位、配套商業可以分攤土地成本”。
掛牌信息顯示，截至2017年9月30日，融資方城志置業資產總計33.09億元，負債總計32.8億元，營業收入0元，凈利潤-151.01元。此次融資目的，官方解釋為擴大公司經營規模，增強公司實力；同時，拓展新的業務領域，補充公司運營資金。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，管莊項目由於緊靠北京城市副中心通州，區域位置較好，但在限價前提下，未來要增加盈利，需在銷售之外再做增值服務。“比如說未來的物業管理、周邊的商業配套、社區入住者的各類服務等，都有助於提高項目盈利能力。”
引進新股東或為產品創新
記者實地走訪北京城建管莊項目，地塊四周被鐵皮圍得嚴嚴實實，在項目東、北兩個方向都是遠洋一方社區，“之前圍欄上張貼的全是遠洋的廣告，不過現在已經撤下來瞭”，遠洋一方社區業主說，他告訴記者自己是2010年買的政策房，7500元/平方米，當時周邊商品房售價每平方米2萬多元。不過，在該業主看來，由於地塊緊鄰京哈鐵路線和京承線，“太吵、社區服務也不太好，不建議在這裡買房子”。
目前，管莊項目雖然周邊小區較多，但缺乏新樓盤，鏈傢網一位經紀人告訴記者，周邊二手房目前售價在50000元/平方米左右。
公開信息顯示，該項目目前正處在公開施工招標階段。城志置業發出的招標公告顯示，建設資金來自國有企業自籌資金，招標項目的建設規模為92562.4平方米，合同工期為770日歷天。以此測算，該項目招標部分將在2019年年底竣工。
據瞭解，此前北京城建參與瞭平谷區夏各莊鎮03-01地塊競拍。不過，參與夏各莊地塊拍賣的開發商集體爽約，該宗地最終流拍。北京城建相關負責人在接受《經濟觀察報》記者采訪時表示，雖然夏各莊地塊起拍的樓面地價隻有8902元/平方米，但商品住房銷售均價不超過26014元/平方米，最高銷售單價不得超過27315元/平方米，基本沒有利潤空間，“就算我們想拿，錢從哪裡來呢？”
相較而言，北京城建管莊項目的樓面價每平方米已比限售價高出2763元，接受采訪的業內專傢對記者分析均表示該項目在盈利上承受一定壓力。
面粉貴過面包的項目，如何讓利益最大化或是北京城建目前正在考慮的問題。
“首先，管莊這塊地的體量比較大，對於2017年的商品房市場來說，能夠有10萬平方米建築規模的地塊其實還是相對比較難得的。另外，這塊地在東五環周邊，離北京城市副中心通州也不太遠，距離上等於是在朝陽和通州的交界處，所以它的區位條件和市場前景其實都還可以。”郭毅說。
她進一步分析道，因為樓面價已經超過限售價格，需要在產品開發上有一些創新的理念，對地下部分的開發有更好的、能夠付諸實施的想法，財務上才可能獲得一定的利潤。
郭毅認為，從北京城建而言，作為北京的老牌國企，更多的還是真材實料去做項目，保質保量地完成一個項目的整體開發。“但在產品的創新上，可能確實並不如一些相對市場化的企業，包括設計、開發的思路更為開闊。所以我覺得引入第三方，可能是想在這個項目的規劃設計上能有一些更新的想法，讓這個項目產出的價值能夠更高，增加利潤。”
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