本報記者 趙銀行個人信貸利率普 北京報道
距離去年10月北京首次推出四宗“限房價、競地價”地塊試點（即地塊競價達到上限價格時需競報自持商品房面積，且該面積全部作為租賃住房不得銷售）以來已經快1年瞭，當初人們還在質疑這種土地出讓方式是否能成為主流，現在看來答案是肯定的，而且加入自持競拍的房企也在增加。
數據顯示，截至9月13日，北京今年已經成交47宗住宅用地，約有16宗土地出現自持，約占34%，其中最高自持比例約為70%，當其他人還在為自持運營的盈利發愁時，很多房企已經爭先恐後地加入瞭競自持的土地競拍大賽。
“自信貸利率怎麼算持”軍備賽
數據顯示，截至9月13日，北京今年已經成交47宗住宅用地，合計所有土地成交金額達到瞭1760.8億元，接近2016年全年860億的兩倍，預計全年土地出讓金有望刷新2015年創造的2217.36億的年度記錄。這其中約有16宗土地出現自持，約占34%，其中最高自持比例約為70%，在運營模式上，除瞭長租公寓外，目前還看不到其他的運營方式，但加入土地自持競拍大賽的房企仍然在增加。
去年北京推出競拍自持商品房面積時，最終贏傢為萬科、住總、中鐵、首創、中糧、天恒等房企，這些房企要麼是國企央企，要麼是在北京區域以及長租領域有較深的基礎，而今年的情況則發生變化，例如泰禾、金科、世茂、正商、北京眾美等一些南方房企、中小房企也都進入自持地塊的競爭，其中金科更是一口氣在4天內連下3宗地塊，且均以自持面積比例勝出。
“其實我們看其他房企拿地的時候還是很羨慕的，雖然業內在自持商品房運營上還在探索階段，但房企的基礎是土地儲備，像我們現在隻剩下一兩個項目，已經很邊緣化瞭。”曾經在北京開發有五六個項目的一傢華南房企負責人對《華夏時報》記者表示，由於北京區域公司一直沒有新項目，未來前景很是擔憂。
事實上，上述加入土地自持競賽的房企也是出於這種“傢中有糧、心中不慌”的心理，其中一傢房企的相關負責人介紹稱，他們的北京區域公司不僅拿下多宗含有自持商品房面積的地塊，還進入存量土地市場，通過與其他房企合作，擴大自持運營面積的規模。
據不完全統計，目前在北京含有自持各家銀行信貸利率比較2017商品房項目比較多的房企為萬科、龍湖、首開、金科等房企，但很多房企比如萬科、龍湖是以聯合體形式拿地，而金科8月份在平谷拿下的三宗地都是單獨競拍獲得。
自持時代的泛全國化
目前在運營自持物業的北京房企中，萬科、龍湖、旭輝等都給自持商品房運營方式帶來一些示范，比如萬科的泊寓業務、龍湖的“冠寓”，但由於運營時間不長，至今沒有準確的業績數據來衡量效果，不過業內對於租賃為主的運營方式仍有期待。
“如果按照當前的租賃市場的改革和方向來看，租賃市場更應該理解為藍海。這有兩個特征。第一、雖然租賃市場的各類交易早已存在，但是都以零碎的散狀的為主，即不存在機構化的或規模化的租賃業務；第二、當前在機構運作、土地制度創新、租購同權等方面有較大的改革魄力，在經營模式等方面勢必會帶來較大的改變，也會帶來較多的創新，相應的企業的市場份額有待形成，所以這都提供瞭一個較大的具有想象空間的市場發展機會。”易居智庫研究總監嚴躍進接受采訪時表示。
據瞭解，在自持商品房租賃運營方面，除瞭北京，其他城市也在推進，甚至比北京還要走的更快，比如上海就已經明確提出瞭租賃用地和租賃用房，這和自持還是有差異的，而深圳的數據顯示，截至今年年初深圳全市的長租公寓運營商已突破100傢。
專傢認為，自持後續或變成完全持有的概念，即一個社區不存在兩種不同的物業，而是全部租賃型的公寓，這是此類物業投資的一個重點，是房企需要關註的內容。
至於房企在競拍自持面積進而轉入長租運營之後的盈利周期問題，實際上在這些早期進入長租領域的運營商中就有計算，曾有運營商表示在運營初期的五年時間裡非常難做，但與這些運營商不同的是，開發商的成本來自拿地和建設、並非存量房改造，另外則是背後的資本實力也有區別，例如預計龍湖地產(龍湖 時代天街 龍湖 香醍溪岸)CEO邵明曉就曾對媒體表示，龍湖的長租公寓業務預計3年後將開始盈利。
業內專傢認為，自持時代裡，長租業務的推進對未來房價的影響值得期待，“實際上現在住房模式主要是三種，一種是普通商品住宅，這個是推崇100%的房產股權的，即產權；第二種是部分產權的，即共有產權住房；第三種是無產權的，即租賃住房。因為產權是不會自動滅失的，所以這個時候反過來看，就相當於政府和房企是否擁有住房的產權。實際上隻要產權清晰、定價清晰，那麼房價就會比較平穩，相應的土地增值收益就容易分配。”嚴躍進對《華夏時報》記者表示。
(華夏時報)
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